天津濱海新區(qū)瑞海物流倉庫的爆炸事件，也造成了附近小區(qū)居民的流離失所。
爆炸點(diǎn)附近的居民希望政府回購受損的房屋。不過律師在接受 記者采訪時表示，這樣的事件不屬于不可抗力，而是涉事企業(yè)違規(guī)造成的侵權(quán)，業(yè)主和開發(fā)商可以要求責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任，但政府沒有回購義務(wù)。
至于銀行按揭貸款，律師和銀行業(yè)人士均建議應(yīng)按時歸還，否則可能會因為違約而留下不良信用記錄。如果大量的業(yè)主因為房屋受損而“棄房斷供”，銀行也會增加大量的不良。不過律師也認(rèn)為，即使業(yè)主不還房貸，抵押物價值的減損并不必然成為銀行的損失，銀行還可以通過主張執(zhí)行業(yè)主的其他財產(chǎn)來償還貸款。
目前的損失是屬于開發(fā)商還是業(yè)主？尹富強(qiáng)律師表示，“雙方?jīng)]有約定的，房屋交付后房屋的毀損、滅失的風(fēng)險由購房人(業(yè)主)承擔(dān)，但尚未交付的則由出售人(開發(fā)商)承擔(dān)。”
至于房屋受損后，房貸是否還要還。兩位律師均認(rèn)為，還應(yīng)該按時還款。尹富強(qiáng)律師律師表示，“從法律層面上來說，業(yè)主還應(yīng)承擔(dān)按時還款的義務(wù)，業(yè)主若不能按時還款，銀行有權(quán)利主張業(yè)主履行還款義務(wù)，根據(jù)房屋所處的不同階段，還可以主張開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任以及主張解除合同要求業(yè)主提前還款及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)等權(quán)利。”
如果業(yè)主出現(xiàn)大量的“棄房斷供”，銀行短期內(nèi)逾期貸款、甚至損失也會增加。不過某國有大行人士在接受 記者采訪時表示，“業(yè)主棄房斷供并不可取，銀行也會告知客戶，如果不還的話會留下不良信用記錄。”
該國有大行人士表示，如果辦理房貸時客戶購買了“房貸險”，則遇到這樣的情況保險公司會賠償，但往往購買的人并不多，而且還抱怨銀行的“捆綁銷售”。
至于房產(chǎn)損毀造成的抵押物貶值或者消失，客戶不再繼續(xù)還貸，銀行是否會通過追索貸款人的其他資產(chǎn)來償還貸款。前述大行人士表示，“之前還真沒遇到過這樣的情況，一般出現(xiàn)棄房斷供，扣除首付和已償還的部分，抵押物的拍賣就足以清償剩余的貸款了。”
尹富強(qiáng)律師卻認(rèn)為，即使業(yè)主不還，抵押物價值的減損并不必然成為銀行的損失。“業(yè)主除了這套房產(chǎn)外是否還有其他財產(chǎn)，若有其他財產(chǎn)，銀行可以主張執(zhí)行其他財產(chǎn)，或?qū)戆l(fā)現(xiàn)其他可執(zhí)行財產(chǎn)可以隨時主張執(zhí)行。”
爆炸受損房屋的房貸美國不用還 保險公司搞定
這種情況發(fā)生在美國的話是不是要繼續(xù)還貸款、美國政府會不會回購等，而在絕大多數(shù)情形下的美國人的回答會是：“這種問題在美國基本不存在”。那這又是為什么呢？因為在美國借貸買房子的時候，按揭銀行都會要求貸款人購買房屋保險，而且在洪水或地震等自然災(zāi)害的高發(fā)區(qū)，光買火災(zāi)等意外保險還不行，銀行還會要求貸款申請人購買地震或(和)洪水保險，保險的賠償額度還要與貸款規(guī)模匹配，這樣不管因為什么原因(只要不是騙保)房子有損失了，介入賠償?shù)氖紫葧潜ｋU公司，他們不僅會提供房產(chǎn)和內(nèi)部財產(chǎn)的損失賠償，修繕或重建的費(fèi)用，而且還會提供修繕或重建期間的安置費(fèi)用，這樣的話，美國的房主就不會陷入前面提到的房子沒得住了卻還得繳納貸款的怪圈中。
美國銀行不僅在買房借貸時要求你買相應(yīng)保險，而且在每個月還貸的賬單上除月供外還要加收保險月費(fèi)和月均地產(chǎn)稅，后者被廣泛稱為房貸賬戶上附加的“成屋履約保證”賬戶(Escrow Account)。看到這里我相信有些讀者一定會忍不住要問了，美國銀行這樣做不屬于“捆綁”強(qiáng)行銷售嗎？當(dāng)然不是。首先，在還清貸款之前，房子是貸款的抵押，也就是說房子這時應(yīng)屬于銀行，若按揭人不按時交納房子保險的話，意外事件毀掉房子后相當(dāng)失去了貸款抵押品，失去抵押的按揭人便不再有貸款資格，因此想貸款的話就得買房屋保險，這同時也是對貸款人自己財產(chǎn)的一種保護(hù)。其次，如果貸款人不按時繳納地產(chǎn)稅的話，地方政府會收繳房產(chǎn)，這樣房貸同樣失去了抵押品。還有，為避免銀行捆綁銷售，房屋保險公司的選擇權(quán)歸貸款者自己，只要保險條款和貸款規(guī)模相當(dāng)，銀行沒有否決權(quán)，更不能指定保險公司。綜上所述，結(jié)果是借房貸的同時必須繳納Escrow賬戶，這不僅在法律上完全能站得住腳，而且是絕大多數(shù)美國銀行房貸的例行操作，按揭銀行會用你Escrow賬號的錢替你去支付房屋保險和地產(chǎn)稅，也省了自己要去繳納的麻煩，可以說是一個雙贏的舉措。
我們自己就曾經(jīng)歷過房產(chǎn)保險公司賠付的經(jīng)歷。前幾年秋天，丫丫繼承的一棟商業(yè)公寓著火了，火災(zāi)毀壞了整棟樓，事發(fā)一周之內(nèi)，保險公司的代表來到現(xiàn)場調(diào)查，一個月之內(nèi)保險賠付的支票寄來，這張支票是在扣除所欠銀行貸款后剩下的余額，而銀行貸款未付的余額保險公司已另行付清了，我們根本不需要去管。之后的一年半里，保險公司按照保險條款陸續(xù)支付了火災(zāi)現(xiàn)場清理、新公寓施工等費(fèi)用，兩年后重建的公寓再度開始運(yùn)行。但如果當(dāng)初沒有保險的話，銀行不會放貸款給丫丫的爺爺去建造這棟商業(yè)公寓，當(dāng)然我們自己也不敢這樣做，因為欠債付不起的時候有可能會讓自己的其他財產(chǎn)成為索賠目標(biāo)的。
如果再回到天津的案例，若發(fā)生在美國的話結(jié)果會像我們家的案例一樣即房主由保險公司來直接賠付，然后保險公司追究肇事公司的責(zé)任，如果政府被證實(shí)在頒發(fā)許可、審查資格等上沒有履行應(yīng)該的監(jiān)管責(zé)任、甚至有瀆職嫌疑時，政府會成為肇事公司的連帶被告，最后由法庭來裁決各自的責(zé)任。不過這已經(jīng)是保險公司、肇事公司和政府之間的法律紛爭了，對老百姓來說類似“爆炸受損房屋的房貸要不要還”的問題根本不會存在。
建議：根據(jù)我們
石家莊加固公司金億公司多年的從業(yè)經(jīng)驗，對受損房屋不能一言概之，我們覺得應(yīng)該先對受損房屋進(jìn)行綜合的結(jié)構(gòu)檢測鑒定，判定房屋結(jié)構(gòu)的安全等級，然后按照不同的安全等級制定不同的方案；最終大體應(yīng)該分為三種情況：一、結(jié)構(gòu)受損嚴(yán)重、有局部或者整體倒塌的可能；應(yīng)該對其進(jìn)行拆除重建；二、結(jié)構(gòu)受損、但加固或者維修后可以繼續(xù)使用；應(yīng)該進(jìn)行結(jié)構(gòu)維修和加固改造后繼續(xù)使用；三、裝修受損、結(jié)構(gòu)無影響；對建筑進(jìn)行重新裝修后繼續(xù)使用。
